木头龙旧改还记得吗？

2010年启动旧改的项目，因为各种原因僵持到2019年底才取得突破，木头龙旧改也成为深圳第一例启动行政征收手段的城市更新项目。

(资料图片)

而在深圳的城市建设过程中，木头龙不是唯一一个拉锯了近十年的旧改。

最近，与木头龙同期在八大旧改项目之内的“难兄难弟”，也终于迎来一丝曙光。

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南山区人民政府发布关于 南苑新村 城市更新单元行政调解事项的公告。这也是南山区首例。

根据2020年12月30日发布的《深圳经济特区城市更新条例》： 签约面积和签约人数达到95%之后，剩余的百分之五可以采取征收的方式推动城市更新项目的进程。

早在2019年，南苑新村的签约率已经达到95%；截至2021年12月，签约率已突破98%。但因为有23户业主迟迟未签约，项目一直得不到推进。

如今官方出面调解南苑新村旧改，并且已成立调解办公室。也许未来这个搁置多年的问题会和木头龙一样有个圆满的结局。

从位置上看，南苑新村项目处于南山中心区，在南山是比较核心的地段。

紧邻桃源地铁站，北侧就是南山区政府，周边还有欢乐颂商圈、南山区人民医院、南山图书馆、荔香公园等生活配套。地段、交通、周边环境都很成熟。

项目实况

网友爆料，南苑新村于20年已经开拆，目前小区基本是空的，只有街边有零星店铺在营业。

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经查，小区的二手指导价为9.8万/平，因为已经开拆，二手市场上早已没有成交。

但在2021年7月，一套约88.75平的房源以约976万的价格成功拍卖、审核单价约11万/平，共有14人报名、13718人围观。

拍卖时小区已经封楼， 一套已经清拆无法再居住的房源竟能引来火热的拍卖 。同时有资料显示，这套法拍房为公司产权，登记价格仅93188元港币，成交需要缴纳高额的土地增值税。

如果算上税费的成本，这套房的拍卖单价远将超过11万/平的价格。

周边同样老旧的小区如愉康花园，在2021年的成交均价约8.5万/平左右；楼龄稍新的小区如西海明珠花园，成交均价也不过10.5-11.5万/平的区间内。

这套法拍房不仅不像其他法拍房一样能“捡笋”，放在周边二手市场都是难以想象的高价。 也可见这位竞拍者对于旧改带来增值的强烈信心。

如今两年过去，从南头片区最新的成交上来看，项目附近的万象新园最新成交价约7.1万/平；阳光里雅居最新成交价约10.9万/平。

片区的住宅价格并没有上涨甚至还有下跌，手上的旧改项目要变现也还要比较长的一段时间。不知这位搏拆迁的竞拍者如今作何感想。

03

“拆迁可以实现暴富”，似乎是很多人的共识。

利益驱使下，在拆迁的各方博弈中，钉子户和投资客也层出不穷。其他城市更新项目中，也存在大量想通过拆迁来圆翻身梦的群体：

南油

南山的南油-后海村有大片老旧房屋等待旧改。其中南油生活区B区34-38平左右房源，2020年时最便宜也要7.6万/平，单价高的去到了9.3万/平。

但到了今年2月，南油B区成交一套36平房源，成交总价239万、成交均价跌至6.64万/平。

前海

同样在南山的月亮湾花园，2020年8月初启动棚改意见征集，同意且签约户数超过了95%，已经达到棚改相关规定要求的比例。

有了棚改预期，这个老破旧小区一下成为市场上的香饽饽。短短两个月内，小区房价就从7万/平冲到了10万/平以上。而在2021年2月8日成交的一套92平房源、成交总价1186万，折合单价约12.82万/平。创下了小区的成交价格记录。

但历经市场的下行，棚改迟迟没有动静。2022年6月时，94平户型成交总价仅666万、单价跌至7.09万/平。

如果是在2020年左右买入搏拆迁，此时价格已经腰斩了，而且还没有停止下跌的趋势。今年2月，月亮湾花园一套约89平的房产拍出约525万，折合单价约5.9万/平。

八卦岭

再比如福田八卦岭片区的单身宿舍。因为旧改+荔园教育集团办学的双重预期，2020年时，小区成交价达到巅峰，一套28平户型，成交总价435万、折合单价15.54万/平。、

但到了2023年，小区同户型的成交价跌落至7.6万/平左右。